为全球经济中心的美国，是不是财富的聚集地，这个问题很多人恐怕看不清楚。并不是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，而是一方面很多借助国内房地产高速崛起而积累起自己财富的高净值人群，仅用十几年的房产投资经验就去美国上百年的房地产市场试水，难免不被呛到；另一方面，美国国内市场多变，从房地产的繁荣到泡沫破灭，从全球金融的中心到次贷危机、金融体系近乎崩溃，从高速城镇化到底特律破产……作为老牌资本主义国家的美国，其市场总是兼具“天使与魔鬼”双重属性。对于普通投资者，如果不加以研究盲目投资，看似美国的投资市场体量极大，相当稳定，然而一出问题，投资者的财富就瞬间化为乌有。

　　就拿国人热衷的房地产投资来说，据房地产公司Zillow的报告显示，8月，近30%的房价与去年同期相比下降。其中马里兰州巴尔的摩、华盛顿特区以及宾夕法尼亚州费城8月40%以上房价与去年同期相比贬值。在巴尔的摩，房价贬值的比例高达48%。在全国范围内，房价仍比2007年4月高峰期的196,400元低近8%。在过去六个月中，房屋价值按年升值不到4%。

　　为什么面对这样的市场形势，还有很多中国的高净值人群把财富置于美国？仅仅因为价格便宜、租金较高等看得见的表面原因吗？富裕起来的中国高净值人士，是否考虑到这些表面的利好之下，是风平浪静还是暗流涌动，暗中侵蚀你的财富呢？笔者作为房产投资专家，结合近年和投资者接触的经验，认为国内投资者经常在海外投资市场做出误判的根本原因在于：盲目套用国内房地产市场经验，无法应用正确的、放之四海而皆准的投资标准来筛选和判断海外房地产市场，而仅仅把房产投资当做了自住购房的消费行为；加之投资者对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉，而大多数中介仅以成交为目的，并不会主动明示诸如房产税、维修费、律师费、管理费、租客素质等业主责任以及投资风险等——这些为投资者的“投资失败”埋下了伏笔。

　　就拿风险规避来说，中国高净值人群进行离岸资产配置时，还要注意投资目的地的规则和发展趋势，以最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险；汇率、贷款、管理、税务和法律的认知等风险也是需要规避的——尤其是税务问题。就拿遗产税来说，很多国人都是以个人名义购买美国房产，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。如果持有人不是美国税务居民身份，那么他就将面临免税额仅6万美金、税率最高达40%的遗产税税率——举个例子，一套80万美元的房产，需要缴纳近30万美元的遗产税！或许有人说，那我提前赠予子女不就行了？美国政府不会傻到给投资者留这么大的空子：美国税法规定，非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税。

　　此外，投资房产获得的收益，也将被美国政府克以重税。以租金来说，不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的。有人说，我可以请会计师做财务规划，合理避税。但美国的律师费和会计师费是很昂贵的，省下的税赋恐怕还不够他们的服务费。于是一小部分“聪明”的国内干脆就不报税了……最终将面临罚款，甚至是刑事责任，连入境都不行了。

　　到这一步，只能认倒霉：谁让自己不打听清楚，找了个不负责任的中介买了尴尬的资产？赶紧卖了，清净。但这只是投资者的一厢情愿，根据美国税法，当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。

　　有的投资者还是不死心，可能会问，你说的都是非美国税务居民，那我拿个绿卡不就可以享受优惠的税率了？没错，但别忘了，美国是全球征税国家，你如果一旦成为美国的税务居民，你在中国的资产也就要被“山姆大叔”算计算计了。

　　综上，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验。对于美国来说，大量投资者将资金投入美国市场，是其稳定经济的的关键点；名目众多的税务，则是美国政府的财政保障。对于一些不负责任的中介来说，由于他们仅仅以成交为目的，从而隐瞒了诸多投资者应该知晓的信息。因此，对于投资者来说，辛辛苦苦积累的财富，就在不经意间被“税”掉；从合同签订的一刻起，投资者的财富就进入了万劫不复的税务体系之中。我们投资房产，看重的是资产的保值增值和个人财富的传承，如果这两方面仅仅是在法律制度层面就无法实现，那未来面对市场波动，投资者只会更加受伤，甚至结局可能是肉包子打狗——有去无回！因此，广大投资者朋友应该积极主动地去学习、了解海外投资市场的规律，只有移风易俗地、全面地去研究当地的投资环境，不因某一方面的优势就盲目做出投资的决定，才能在楼市的顺境、逆境都可以让投资者规避市场风险，保证了财富的增值与稳定的传承。